Эпохальное для российского рынка недвижимости событие – переход на эскроу-счета при продаже «долевки» – в этом году задело самарских девелоперов, в каком-то смысле, лишь по касательной. Но уже в ближайшие два-три года, ожидают эксперты «Засекина», ситуация изменится, и все участники пожнут плоды этой реформы – они будут разными.

Глубокий вдох перед эскроу

Для рынка недвижимости 2019 год стал переломным. Переход с 1 июля на эскроу-счета перекроил устоявшуюся систему. Напомним, федеральное законодательство обязало всех застройщиков, работающих с дольщиками, перейти на новую финансовую схему взаимоотношений. До ввода дома в эксплуатацию деньги дольщиков будут находиться на эскроу-счетах в банках. Только после сдачи объекта девелоперы смогут получить оплату. Новая схема призвана покончить с проблемой обманутых дольщиков. Для строительства компании должны использовать собственные и заемные средства. Требование не распространяется на те объекты, готовность которых уже более 30% и договоры долевого участия заключены не менее чем на 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Нововведения настолько пугали девелоперов, что некоторые из них вообще предрекали коллапс строительного рынка и новую волну обманутых дольщиков. В попытке отодвинуть хотя бы по ряду объектов необходимость перехода на новую схему застройщики по всей России реализовали одну и ту же схему – организовали фактически фиктивную покупку квартир в долевку у самих себя. Эта волна не миновала и Самарскую область. В преддверии часа Х региональное управление Росреестра зафиксировало небывалую активность по регистрации ДДУ. «Документы поступают целыми коробками, а в одном заявлении зачастую содержится по 20-50 договоров участия в долевом строительстве», –  приводились в пресс-релизе в конце июня слова начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Самарской области Сергея Лазарева.

Всего в первой половине 2019 года был зарегистрирован 8051 договор ДДУ – примерно на треть больше, чем в аналогичный период предыдущего года (6329 договоров). Сложно сказать, сколько объектов было выведено с помощью этой схемы из-под действия нового закона. С одной стороны, теперь дольщики квартир в этих зданиях не получат гарантий, обещанных новым законодательством, с другой – могут выиграть в цене. По мнению вице-президента Поволжской гильдии риэлторов Ирины Семенюк, такой шаг девелоперов позволит «дышать» местному рынку первичной недвижимости еще года два, отодвинув серьезный скачок цен.

Впрочем, так или иначе новый закон начал действовать, и за 11 месяцев 2019 года Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало уже 400 ДДУ с применением эскроу-счетов.

Цены почувствовали перемены

Хотя в общей массе количество ДДУ с применением счетов эскроу, зарегистрированных в Самарской области, в общей массе пока не так заметно, нововведение уже сказалось на стоимости квартир на первичном рынке.

«Если мы говорим о новостройках, то рост цен на них не прекращался и до, и после принятия закона об эскроу-счетах, который вступил в силу с 1 июля 2019 года», - говорит Ирина Семенюк.

По ее словам, застройщики ожидаемо переложили все свои затраты, связанные с изменениями правил игры, на плечи покупателей. Цены, считают эксперты, будут расти.

«Скорее всего, с рынка уйдут квартиры по цене начальной стадии строительства, – рассказывает в интервью «Засекину» советник руководителя АО «Российский аукционный дом», коммерческий директор девелоперской компании Мария Иванова. – Они были заметны на рынке недвижимости и создавали общий ценовой фон, видимость  доступности жилья, поскольку давали возможность купить квартиру по цене ниже рынка».

По ее мнению, теперь на рынок будут выводиться цены, соответствующие более высокой степени готовности дома или даже завершенного строительства.

Более неоднозначно вели себя цены на вторичное жилье. По оценкам Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), по итогам первых 10 месяцев средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Самары немного выросла – на 2,31%. Если в октябре 2018 года этот показатель составлял 59012 руб., то в октябре 2019 года – 60376 руб. Незначительно, согласно этой аналитике, метр на вторичном рынке подорожал и по отношению к январю 2019 года – с 60127 до 60376 руб. Однако работающие непосредственно с недвижимостью специалисты говорят об обратной тенденции.

«До марта цены хорошо держались, но потом пошли вниз, – говорит госпожа Семенюк. – На протяжении года можно было заметить колебание в пределах 3-5% стоимости недвижимости на вторичном рынке. В конце осени цены приподнялись, вслед за увеличением цен на новостройки».

Однако к уровню начала года цены так и не вернулись.  

Будущее уже наступило

«В этом году, наконец, стало очевидно всем, что сбывается прогноз, который еще лет 10-15 назад озвучивали некоторые аналитики рынка недвижимости, когда цена квартир на вторичном рынке была существенно выше, чем на первичном. Они говорили, что это ненормально, что новое жилье, современное, с новыми трубами и т.д. объективно стоит дороже, поэтому через какое-то время так и будет, – отмечает Мария Иванова. – Многие тогда крутили пальцем у виска и говорили, что это невозможно и «вторичка» всегда будет дороже. Но в течение этого года очень отчетливо проявилась тенденция, когда жилье на первичном рынке  – в общей массе  – стало стоить больше, чем на вторичном. И это, наверное, для рынка хорошо».

Эксперт считает, что такая ситуация подстегнет девелоперов к борьбе за покупателя с помощью повышения качества. Ведь когда стройка дешевле готового, на неё сосредоточен спрос и можно строить все что угодно - все равно купят. А вот когда ситуация обратная, и новостройка дороже, то и за спрос покупателей надо бороться не ценой, но качеством проектов. Мария Иванова уже сейчас заметила появление более проработанных проектов.

«Особенно это актуально для проектов  в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс», где сосредоточена основная конкуренция за потребителя. – говорит она. – Это давно напрашивалось. Череда некачественных проектов порядком надоела».

Разумеется, речь не идет о том, что девелоперы массово и категорически отказались от проектов, сделанных по принципу «и так сойдет». Однако, уверена Мария Иванова, зарождение нового подхода к созданию проектов, в этом году стало очень заметным: «В них появились качественные материалы, приличная отделка мест общего пользования, фасадов, концепция среды».

Отметим, что качество самой постройки сейчас – далеко не единственная и порой не главная проблема. Многие годы девелоперы и чиновники легкомысленно относились к обеспечению новых жилых комплексов социальными объектами, превратив жизнь в них в постоянное преодоление череды препятствий. Многолетние очереди в детские сады, переполненность школ, отсутствие поликлиник в пешей доступности, проблемы с парковкой и постоянные пробки способны серьезно понизить привлекательность даже приличного в архитектурно-инженерном плане объекта.

Статистика ждет до последнего

Эксперты считают, что рынок жилой недвижимости Самары пока далек от насыщения. Тем не менее темпы строительства жилья особо не увеличиваются. Пока вообще не ясно, сможет ли регион добраться бы до уровня 2018 года по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров. По данным СОФЖИ в период с января по октябрь 2019 года регион «провис» по этому показателю примерно на 10% по сравнению с тем же периодом 2018 года.  Если в 2018 году было введено за эти месяцы почти 1,15 млн кв. м, то в этом году – чуть более 1 млн. Самарская область оказалась в числе шести регионов ПФО, которые в анализируемый период отрицательную динамику.

Впрочем, довольно большое количество объектов планировалось к сдаче ближе к концу года. К примеру, на 4 квартал, по данным сайта ЦИАН, планировалось введение в эксплуатацию таких довольно крупных объектов, как ЖК «Александровский двор», ЖК «Волжские паруса», домов в ЖК «Изумрудный», ЖК «Мечникова» и т.д. Поэтому ситуация по сданным метрам по итогам года ещё способна выправиться.

Мария Гуторова