Торжищная застройка

Нижегородская консалтинговая компания провела исследование рынка торговой недвижимости в Самаре. Местные СМИ ухватились за пару громких фраз, тогда как из результатов этого анализа можно сделать довольно интересные выводы.

Кто кого съест

Больше всего нашим журналистам, блогерам и комментаторам понравились слова гендиректора компании IDEM (Нижний Новгород, консультации по торговой недвижимости) Екатерины Гресс. Она заявила, что «ввод новых суперрегиональных торговых центров может спровоцировать стагнацию арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей в неконцептуальных и устаревших объектах, будет способствовать ротации магазинов федеральных и местных операторов. Также может возникнуть ситуация внутреннего каннибализма, когда сам девелопер создает себе нового конкурента и вынужден делить покупательскую аудиторию на большее количество объектов». Фраза о «каннибализме» (который отдельные комментаторы настойчиво требовали заменить на «каннибализацию») имела успех и была растиражирована. Самые остроумные комментаторы выясняли, кто кого «пожрет» – Виктор Сурков сыновей или наоборот.

Второй момент, за который уцепились «местные специалисты» – список готовящихся к вводу в ближайшие год-два ТЦ. В нижегородском исследовании были упомянуты тогда еще не открытый «Амбар», 3-я очередь «Авроры», «Бристоль», «Управа», ТОЦ «Лектор» и «Гудок». Блогеры и комментаторы не упустили случая похвастаться «познаниями в ванговании» и добавляли в список «то, что будет на месте «Колизея», «Империю-2», новую «Русь», расширение «Вива-Лэнда» и прочие проекты разной степени «готовности к воплощению».

В остальном же за результат исследования была принята фраза «аналитики пришли к выводу, что объем качественных торговых площадей в городе может вырасти на 60%, что составит 627 тысяч кв.м», на чем и «сердце успокоилось».

Немного статистики

Тем не менее, для начала «продукт» нижегородских аналитиков содержит ряд «просто самих по себе» любопытных цифр. Например, по обороту розничной торговли Самара занимает предпоследнее  место среди городов-миллионников, опережая лишь Челябинск.  Оборот этот по сравнению с 2012 годом вырос на 6,5% и составил 220,4 млрд рублей (39% в обороте розничной торговли Самарской области). В городе имеется около 120 объектов, гордо именующих себя торговыми центрами, но консультанты IDEM сочли таковыми лишь 23 объекта, «соответствующих международным стандартам качественных торговых центров» – общей площадью 905 589 кв. м. Именно это и есть рынок торговой недвижимости в Самаре.

Около половины ТЦ города морально и технически устарели, и специалисты IDEM делают вывод – владельцам довольно скоро придется столкнуться с необходимостью принимать «концептуальные» решения (архитектурные, планировочные, дизайнерские) для качественного изменения.

Обделенные районы

Однако самым интересным «куском» исследования, ПМСМ, стал структурный анализ рынка. Все «просеянные» ТЦ, согласно принятой классификации, аналитики разделили на районные, окружные, суперокружные, региональные, суперрегиональные и специализированные. В процентном соотношении доля каждых на рынке составляет примерно 34,7%, 13%, 8,7%, 8,7%, 13% и 21,7% соответственно. «Значительное число специализированных торговых центров свидетельствует о сильной конкуренции на рынке», глубокомысленно отмечают эксперты.

Однако затем от количества они переходят к качеству – на те же самые группы делят не ТЦ, а занимаемую ими площадь. И вот тут уже становится интересно – 14,2%, 12,44%, 13,3%, 7,8%, 44,17% и 8,09% соответственно. Получается, что «несмотря на то, что доля числа суперрегиональных торговых центров составляет всего 13,04%, доля их площадей в общем объеме площадей торговой недвижимости составляет почти 45%, тогда как на долю районных торговых центров приходится всего 14,2% торговых площадей».

В «переводе на человеческий язык» сие означает, что вместо того, чтобы строить небольшие, но востребованные ТЦ районного масштаба, самарские застройщики «фигачат» мега-монстров. Причем даже они сосредоточены в основном всего в нескольких «очагах» – это становится ясно из таблицы распределения площадей по муниципальным районам (кв. м. на 1000 человек):

• Красноглинский район – 1266;
• Октябрьский – 758;
• Советский – 659;
• Ленинский – 561;
• Кировский – 559;
• Железнодорожный – 397;
• Промышленный – 306;
• Самарский – 163;
• Куйбышевский – 0 (до открытия «Амбара»).

В общем, самые населенные (Промышленный) и самые отдаленные (Куйбышевский) районы обеспечены ТЦ хуже всего. Зато в Красноглинском по принципу «строй где дешевле и где разрешат, а не где надо» красуются сразу несколько «флагманов торговли».

Скелеты динозавров

В общем, в Самаре ситуация парадоксальная, но привычная – не розничная торговля идет к человеку, подбираясь к его дому, а напротив – человек «течет потоками» в мега-ТЦ, загоняемый нуждой («ну а где еще это купить?»). И кстати, ситуация эта сложилась совсем не стихийно – упорные (дороги бы так ремонтировали!) «войны» нынешней городской администрации с «ларечниками» последовательно уничтожают как раз тот сегмент розницы, который «добрался ближе всех» до рядового покупателя. Так что в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится – на подходе аж 20 «гигантов», которые, видимо, и «пожрут сами себя».

Потому что ТЦ – не грибы, и плодиться сами по себе до бесконечности не будут. Покупательная способность населения не то чтобы растет – она топчется на месте и уже падает, а по не самым, кстати, пессимистичным прогнозам скоро будет падать значительно серьёзней. И тогда я, пожалуй, соглашусь с моим знакомым, который сказал, что верит – мы доживем до тех времен, когда будут в городе стоять руины торговых центров, сиротливые и никому не нужные, как скелеты давно почивших с миром динозавров…

Михаил Барклай