Самарская недвижимость, согласно отчетам за прошлый год, продолжает расти в цене. Предсказуемо, что в основном они росли на так называемую «вторичку». Однако нюансы, подробности и перспективы этого предсказуемого процесса весьма интересны и любопытны.

 

«Первичная вторичность»

Во втором полугодии 2013 года в Самаре больше всего выросли цены на «вторичку» – на 3%. В «наглядных рублях» это означает подорожание «квадрата» на 1700 руб., что довело среднюю цену за кв. м до 58 тыс. руб. Если же говорить о минимальной и максимальной стоимости «вторичного квадрата», то это 40-70 тыс. руб. Причем доля предложений дешевле 60 тыс. руб. за кв. м за полгода снизилась, а дороже 60 тыс. – выросла. Иными словами, цены растут и в процентах, и в рублях.

Большинство продаваемых на «вторичке» квартир – от одной до трех комнат (четыре и более – всего 5,5-6%). Доля «однушек» в продажах за полгода снижалась, «трёшек» – росла. Даже несмотря на то, что цены на трехкомнатные квартиры выросли больше, чем на остальные – на 4%. В рублях за полгода средняя 1-км квартира стоила 2,4 млн руб., 2-км – 3,4 млн, 3-км – 5 млн.

Строящиеся квартиры за те же полгода в цене росли вдвое медленнее – рост составил всего 1,5%, или примерно 700 руб. за «квадрат». Доля «дешевых» предложений (35-45 тыс. руб. за кв. м) существенно уменьшилась, «дорогих» (45-50 тыс. руб. за кв. м) – увеличилась.

Существенное отличие «первички» от вторичного рынка – доля проданных однокомнатных квартир больше, и намного, чем двух-трёхкомнатных: 43%, 35% и 20% соответственно. Средние цены предложения на конец ноября составили 2,4 млн руб., 3,6 млн и 5,1 млн соответственно.

Специалисты отмечают взаимосвязь обоих сегментов: «скромность» предложения трехкомнатных квартир покупатели компенсировали на «вторичке», а рост цен на строящееся жильё повлек за собой и подорожание предложения на вторичном рынке.

Что касается аренды, то сохраняется устойчивый спрос на однокомнатные квартиры – за полгода цены выросли более чем на 2%, и в декабре 2013 года средний съемщик платил 16 тыс. руб. в месяц. Аренда двухкомнатных квартир стоила 22 тыс. руб., трёхкомнатных – 33 тыс. руб. А вот наем комнат подешевел, снизившись за полгода на 4%; средняя цена в конце года составляла 6,5 тыс. руб. в месяц.

 

Предсказуемый рост

Первое предсказанное экспертами подорожание-2014 произойдет уже в феврале. И это не от того, что эксперты семи пядей во лбу, а потому, что уже несколько лет подряд застройщики именно в феврале поднимают цены на «квадрат», компенсируя разнообразные «предновогодние предложения» и почти полный «праздничный» застой рынка в январе. И особых причин не делать этого именно в феврале 2014 года у них пока нет.

Зато еще два фактора, относительно роли которых в росте цен «ванговали» эксперты, появляются именно в нынешнем году. Во-первых, вступивший в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщика (о котором Засекин.Ру писал совсем недавно). Федеральные парламентарии, озабоченные проблемами обманутых дольщиков, решили сделать «ход конем» и заставить строителей страховать все риски. Однако то ли не смогли понять (а то ли не захотели), что строительная отрасль в стране не отличается чрезмерной концентрацией филантропов и альтруистов, готовых делать это за свой счет. Все эксперты, после перечисления факторов, делающих новые правила довольно затратной «вещью» (неотработанность финансовых механизмов, неготовность страховых фирм и банков), дружно сходятся на том, что застройщики «тупо и без затей» заложат все расходы по исполнению закона в цены на жилье. Что и приведет к подорожанию «квадрата» от 4% до 10%.

Вторым «фактором неопределенности» может стать запрет на оплату наличными сделок на сумму более 600 тыс. руб. – федеральное правительство продолжает «незримый бой» с «теневым сектором». Если не вдаваться в технические подробности, то сейчас большинство сделок на «вторичке» совершается через банковские ячейки. Новые же правила потребуют иной схемы – расчета через аккредитивы. И практически все аналитики твердят в унисон, что это приведет к увеличению расходов, естественно, покупателя (самые осторожные говорят о росте на 1-2%). Да и вообще – банки в очередной раз «просто не готовы». Как заявил один из федеральных экспертов: «Не думаю, что банковское сообщество сейчас в полной мере готово сопровождать такой объем сделок. Это потребует существенного повышения уровня квалификации специалистов, которые будут сопровождать их».

Итого, федеральный центр в очередной раз, заботясь о том, чтобы «было как лучше», рискует получить «как всегда» – новый виток роста цен на и без того один из самых недоступных «среднестатистическому россиянину» продуктов…

 

Ипотека без вариантов

Основным же источником, из которого самарцы будут в нынешнем году черпать средства для поправления своих жилищных условий, останется ипотека. По двум причинам – постоянной и временной. Во-первых, большинство наших земляков (как и россиян – в этом Самара не уникальна) по-прежнему не располагают доходами, позволявшими бы им сразу, или даже после нескольких лет упорных накоплений, купить жилье. Во-вторых, в прошлом году случился уникальный феномен – отрицательный рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Самарцы так активно пользовались услугами банков, что те даже «снизили планку».

Впрочем, отмечают эксперты, предсказать,  сохраниться ли эта приятная тенденция, трудно. Потому что «всё в руках аллаха», то есть Центробанка – размер процентов по кредитам напрямую зависит от ставки рефинансирования, которую устанавливает ЦБ. И особых признаков того, что эта заветная цифра изменится, пока нет.

 

Михаил Барклай