Виктор Часовских, руководитель МБУ «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления», Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области рассказал экспертному порталу Засекин.ру о масштабах рынка услуг ЖКХ, о том, кто снимает «сливки» на этом рынке, и что делать с «лишними» соседями…

Инвесторов коммунальные сети пока не интересуют

- Ситуация с ЖКХ в Самаре стала в прямом смысле взрывоопасной. Недавно дом по ул. Ново-Вокзальной серьезно пострадал от прорыва сетей при гидравлических испытаниях. Кто должен нести ответственность за такие случаи?

- Это зона ответственности ресурсоснабжающей организации. В целом сейчас достаточно запутанная система ЖКХ – коммунальные ресурсы принадлежат одним, межквартальные и внутренние сети - другим. Каждый по идее должен ремонтировать свой участок. В целом по Самаре изношенность сетей составляет 60-70%, если не больше. Хорошо, что в последнее время коммунальные сети стали ремонтировать, приводить в порядок. Это стало возможным, в том числе после того, как тарифы стали устанавливать областные власти. Сейчас в областном правительстве очень внимательно изучают планы ремонта, графики, т.е. все, что связано с проведением ремонтов.

В любом случае, ни один муниципалитет сегодня самостоятельно не справится с ремонтом сетей, слишком это дорогостоящее дело. Нужна федеральная программа, причем деньги должны идти одновременно из федерального, регионального и муниципального бюджетов. Причем эта программа должна касаться только муниципальных сетей. Частные сети должны ремонтироваться за счет собственника, а если он не справляется – к нему вполне можно применять штрафные санкции.

- А сколько сейчас в Самаре сетей, принадлежащих не муниципалитету, а другим организациям?

- Сложно сказать, так как у нас сейчас очень много бесхозных сетей, которые вообще никому не принадлежат. Естественно, их никто не ремонтирует. Вот очень распространенный случай – существовала организация, разорилась, сети остались никому не нужны. Другой вариант – строили новый объект, сети проложили, но правильно документацию не оформили. Сети есть, они работают, но не оформлены надлежащим образом и нигде не зарегистрированы. Они в принципе хорошего качества, но не выполнены какие-то технические условия, как правило, исключительно «бумажного» плана и поэтому, к примеру «Водоканал» их на баланс не примет. Раньше было постановление главы администрации города, согласно которому бесхозные сети муниципалитет принимал на свой баланс и ремонтировал.

Сегодня этот процесс идет крайне медленно, так как нет денег в бюджете. Поэтому нередко складывается ситуация, когда, допустим, на одном краю сети – один хозяин, на втором конце – второй, а между ними бесхозный кусок сети. Итог – в случае аварии коммунальные ресурсы не получают все потребители, завязанные на этой сети. Городские власти договариваются, чтобы хозяева двух участков сети скидывались и ремонтировались эти бесхозные сети.

- И насколько большой объем таких бесхозных сетей?

- Честно говоря, точных данных у меня нет. Можно лишь сказать, что объем их значителен.

- И какой же выход? Передать все на баланс города?

- Город тоже не в состоянии будет все это обслуживать. Чем больше сетей, тем больше нужно денег.

- А частные инвесторы?

- Частных инвесторов это направление ЖКХ практически не интересует.

- Инвесторы проявили большое внимание, к примеру, к «Самараводоканалу»…

- «Самараводоканал» - это муниципальное предприятие, а сети – это несколько другое, здесь сложнее зарабатывать деньги. Сейчас Правительством РФ принимается такое решение, что тарифы будут определяться не на год, а на три года. Вот это может привлечь инвесторов, потому что срок окупаемости проектов в сфере ЖКХ примерно три года. И инвесторам сейчас невыгодно работать в этой сфере, так как непонятен размер тарифов. Теперь такой проблемы больше быть не должно.

Считаю, что это должно подтолкнуть инвесторов к участию в программах модернизации отрасли ЖКХ.

Принципиальных неплательщиков коммунальных услуг становится все больше

- С 1 июля произойдет новый рост тарифов. С чем он связан?

- Тарифы повышаются в связи с тем, что повышаются расходы энергоснабжающих организаций, плюс свою лепту вносит инфляция. Тарифы просто так просто не растут, существует трехступенчатая система их утверждения. Первый порог – Правительство РФ определяет предельные размеры индекса роста коммунальных платежей для каждого региона. Далее областные власти определяет предельные индексы для каждого муниципалитета и поселения. На основании этого и начинается регулировка тарифов. Соответственно, исходя из этих данных, свои расчеты ресурсо -снабжающие организации и предоставляют в Министерство энергетики и ЖКХ области. Критерии определения тарифов – экономическая обоснованность, плюс способность населения их оплачивать. Если тарифы окажутся слишком высокими для доходов населения, то они не будут приняты. Уточню, что это касается только коммунальных тарифов. Жилищные тарифы не регулируются государством, а регулируются самим собственником.

- Но рост неплатежей населения заметен, о нем говорят практически все представители управляющих компаний….

- Понимаете, пенсионеры, вроде бы самые необеспеченные ныне люди, платят - вовремя. Да, есть прослойка населения, ведущая скажем так, нехороший образ жизни. Они как не платили, так платить не будут. Есть люди, попавшие в тяжелую ситуацию, например, потерявшие работу, но их немного. Основной процент неплательщиков составляют люди вполне состоятельные, но просто забывающие платить. Или же это те граждане, кто недоволен качеством оказываемых услуг и не хочет платить принципиально, причем таких с каждым годом становится все больше. Это обратная сторона того, что мы ведем разъяснительную работу, рассказывая о правах собственников. Честно говоря, это не тот результат, на который мы рассчитывали. Еще с одним вариантом я столкнулся недавно, и хотелось бы рассказать о нем подробнее. Вот совсем недавно был в доме на ул. Вольская, 11. Люди принципиально не платят за общедомовые расходы. Система оплаты такая – в квартирах у большинства жителей дома стоит счетчик потребляемых коммунальных услуг, плюс надо платить за общедомовые расходы. Так вот, жильцы оплачивают по показаниям счетчика, но общедомовые расходы оплачивать не хотят. В какой – то степени их понять можно, ведь важно, сколько составляют эти общедомовые расходы. Нормально, когда они составляют – плюс 5-10% от показаний счетчика. Но ведь получается, что повышающий коэффициент за общедомовые расходы составляет 1,5 -2 или 3 раза больше, чем показания счетчик. Вот пример. Там же, на Вольской,11 есть одинокая бабушка. Ей принесли платежку за 100 кубов воды!! Уточню - 1 куб равен 1 тонне. Это нереально. Или приборы неправильно работают или где-нибудь в подвале есть утечки воды, дающие эти дикие цифры.

С другой стороны, есть так называемые нулевые квартиры, где никто не прописан. Специалисты управляющей компании ЗАО «ПТС – сервис» приводили пример, что в 160 квартирном доме 50 квартир, т.е. одна треть – нулевые. Там формально никто не живет, но в реальности жильцы есть – квартиранты, к примеру. Плату за коммунальные услуги им не начисляют, так как вроде бы некому, но реально проживающие - то пользуются водой. Вот отсюда и возникают огромные платежи за общедомовые услуги. Вернемся к тому же дому на ул. Вольская, 11. В доме 60 квартир, 17 человек живут незарегистрированными. К примеру, в квартире зарегистрировано 6 человек, а проживают 10, в квартире ноль прописанных – проживают два. И так далее, и тому подобное. Ладно, если есть приборы учета и все это оплачивается. Но в этих-то квартирах нет приборов учета. Следовательно, им производят начисления исходя из числа зарегистрированных, а возникающую разницу – распределяют на всех жителей дома.

- Здесь есть юридическая проблема. Наши законы таковы, что выписать человека достаточно сложно. Поэтому никто не хочет прописывать к себе не только квартирантов, но даже и родственников и супругов…

- Вас никто не заставляет прописывать, это действительно ни к чему. Достаточно установить приборы учета, а если его нет, - в управляющую компанию нужно написать заявление о том, что в квартире будет временно проживать еще один жилец.

- С точки зрения несознательного человека легче не платить и не тратить время на хождение в управляющую компанию и деньги на установку счетчиков…

- В договоре с управляющей компанией есть пункт, согласно которому надо указывать, сколько человек проживает в квартире. Соответственно, при нарушении этого пункта члены совета дома, вполне могут вызвать специалиста управляющей компании и составить акт о реальном количестве проживающих. Сами подумайте, на каком основании я буду платить за соседа, у которого официально ноль человек, а на деле живут четверо?

Если мы хотим платить меньше – необходимо самим собственникам контролировать этот процесс. Избрание советов многоквартирных домов – реальный шанс осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Управляющим компаниям достаются миллиарды

- В результате всех вышеперечисленных причин и возникают долги по домам и производятся отключения уже не только горячей воды, но и холодной. Насколько это законно?

- Отключения воды, производимые МП «Самараводоканал», это явное нарушение постановлений правительства, в которых четко написано, что добросовестных плательщиков нельзя отключать от подачи услуг. Были уже решения судов по этим вопросам. Это управляющие компании не дорабатывают в отношении должников. Они должны обращаться к должникам, подать на них в суд, а не доводить до такого беспредела, как отключение всего дома. А теперь любой собственник может подать в суд на управляющую компанию за незаконное отключение от коммунальной услуги.

- Именно на них, а не на МП «Самараводоканал»?

- Именно. Поставщиком услуг является же управляющая компания. И кстати, расходы на бутилированную воду, которые несут жители отключенных домов, должна тоже возместить управляющая компания. Проблема в том, что нет у нас нормального рынка услуг. Управляющая компания, по сути, не заинтересована в работе с должниками. Они же берут деньги в основном со статьи «техническое обслуживание», и тратят оттуда деньги за оплату коммунальных услуг, в том числе и компенсируют то, что должны были уплатить должники. А потом жильцы говорят: ничего не делается для благоустройства дома. А управляющая компания им говорит: нет денег. И они правы, так как нужно же платить за ту же воду. По сути, как ни крути, всегда крайним остается собственник, и, что самое печальное, – добросовестный собственник. Кстати, вот еще дополнительная информация относительно законности отключения воды. В прошлом году было решение суда по ООО «СУТЭК» (управляющая компания, работающая в Красноглинском и Куйбышевском районах Самары – прим. Засекин.Ру) – их штрафовали решением суда за незаконное отключение воды.

- Но почему тогда управляющие компании не работают с должниками? Им наверное выгоднее ремонтировать дома, чем платить за должников.

- Нет, не так. Управляющая компания собрала с населения деньги, расплатилась с ресурсоснабжающей организацией, а оставшиеся деньги использует для проведения текущего ремонта и обслуживания дома. А с ремонтом сложнее. Вот, к примеру, управляющая компания решила заключить договор с домом и предлагает сделать там капитальный ремонт, с условием, что жильцы будут в течение трех лет расплачиваться. Все сделали, управляющая компания вложила средств, завтра собственники меняют компанию. Они же в любой момент имеют по закону право это сделать. Естественно, собственники должны оплатить те средства, которые управляющая компания вложила в ремонт, но на практике добиться этого непросто.

- Тогда получается, что управляющие компании тоже законом не защищены…

- Именно так.

- А поставщики услуг?

- В том и парадокс, что законодатели переложили статус поставщиков услуг на управляющие компании и ТСЖ. Но как они могут быть поставщиками услуг, если они ничего не производят? Но ответственность вся на них, а ресурсоснабжающие организации просто снимают сливки.

- Но вообще-то многие организации сражались за право работать на рынке ЖКХ именно в статусе «управляющих компаний». С чего бы так бороться, если получается, что у них нет прав?

- Квитанция по оплате средней 2х комнатной квартиры составляет примерно три тысячи рублей. Из них порядка тысячи, т.е. одна треть, идет управляющей компании, остальное – ресурсоснабжающей организации. В Самарской области миллион двести тысяч квартир. В среднем каждая платит тысячу рублей в месяц… Вот считайте, какие это деньги. У нас более 100 управляющих компаний в Самарской области. Вот какие деньги крутятся в сфере управляющих компаний ежемесячно. Поэтому стоило за этот рынок биться, еще как стоило!

- А передел на этом рынке возможен?

- Да, конечно. Сознание людей меняется, люди меняют компании. В какой из управляющих компаний больше домов, те и живут лучше.

- Получается, что деньги крутятся большие, но используются неэффективно…

- Да, тех денег, что крутятся сейчас, хватило бы, чтобы навести в сфере ЖКХ порядок. Необходимо менять менталитет не только собственников, но и работников управляющих компаний. Власти понимают, что если сейчас тарифы будут подниматься, а качество представляемых жилищных и коммунальных услуг не будет повышаться, то вообще никто платить не будет.

- Вот опять про качество услуг. Знаю, что многие не хотят платить за горячую воду, потому что все равно из крана идет холодная вода. А тарифы на холодную и горячую воду разные…

- Вот идет холодная вода из горячего крана. Я должен пригласить представителя УК и составить акт, что температура в точке разбора менее 60 градусов. Э тот акт – основание для перерасчета. В реальности утром, в шесть часов из крана идет холодная вода, вместо горячей. Какой тут акт? В прошлом году было предложено ввести понижающий коэффициент на горячую воду. У нас сейчас однотрубная система. В дом заходит вода, она должна циркулировать и выходить. Но сейчас этого не происходит. 

Вода заходит в дом и стоит в системе. За ночь она остывает, и идет из кранов уже не с температурой 60 градусов. В принципе, можно просчитать понижающий коэффициент. К примеру, домом за месяц истрачено тысячу кубов воды. Наполняемость системы – 10 кубов. Эти 10 кубов умножаем на 30 дней и высчитываем из общего объема потребленной горячей воды. Получается, триста кубов воды слито впустую, и на них можно установить понижающий коэффициент. Но пока ничего не сделано. Правда, сейчас городские власти постепенно переводят дома на двухтрубную систему. Это очень хорошо и, в принципе, решает данную проблему. 

За «Озерный» кто-то должен ответить

- К теме ЖКХ имеет прямое отношение и вопрос ветхого жилого фонда. Тем более, что микрорайон «Озерный», построенный для жителей ветхого жилого фонда, вызывает множество нареканий. Как Вы оцениваете реализацию этого проекта?

- То, что было раньше в поселке «Озерный» и то, что есть сейчас – как говорится, две большие разницы. В 2010 году поселок был брошен и не отапливался. Дома разваливались. Котельной не было. Новый мэр Самары Дмитрий Азаров начал заниматься этим вопросом. Сейчас хотя бы дороги заасфальтированы, котельная работает. Но качество домов оставляет желать лучшего. 

Другой вопрос, это вопрос использования денег, причем федеральных. За безобразное качество строительства должен кто-то ответить, но, видимо, крайнего не нашли. И район выбран, прямо скажем, не лучший. Что, у нас строить негде? Можно было снести бараки на Безымянке, к примеру, и построить там. А в этот Озерный мы не могли понять, как заехать! Ехать туда надо по дороге в Куйбышевский район, потом вдоль зоны, потом в район овощебазы…

- Куда Макар телят не гонял…

- Именно. Сейчас правда там появилась управляющая компания, есть с кого спросить за качество оказываемых услуг. Но все равно с города туда вряд ли поедут. Решили, в первую очередь, переселять жителей с Куйбышевского района. С одними переселенцами с Куйбышевского района я разговаривал, - им нравится в Озерном. Но с центра города, с Красной Глинки, с Безымянки туда явно не поедут. 

Эти дома необходимо заселять: иначе они просто развалятся. В крайнем случае, использовать данные дома как маневренный фонд города.

- Сейчас областное правительство предлагает выкупать квартиры для жителей ветхого фонда у застройщиков. Как Вы относитесь к этой инициативе?

- А почему бы нет? Только необходимо выкупать квартиры на стадии высокой степени готовности. Иначе опять будем, по сути, обманутыми дольщиками.

- Ну тогда стоимость одной квартиры будет составлять минимум два миллиона рублей.

- Ну и что? Зато реальная квартира будет. А можно миллион потратить, а потом опять ждать десять лет и печально смотреть на фундамент.

- Но людей-то нуждающихся много, и получится, что ждать переселения придется очень долго.

- Можно покупать жилье и на вторичном рынке.

- Но маневренного фонда нет, и людей из буквально разваливающихся домов переселять просто некуда.

- Вот, кстати, да. И тех же неплательщиков из неприватизированного жилья можно было бы переселить в комнату общежития за то, что они не выполняют условия социального найма. Город должен создавать маневренный фонд. На это должны быть заложены средства в городском бюджете, как, кстати, и средства на проведение капитального ремонта неприватизированного жилья, на установку индивидуальных приборов учета в них.

Ольга Попова