В Самаре состоялась профессиональная конференция «Можно Девелопмент», организованная местным застройщиком «Парковый». Эксперты в области архитектуры, урбанистики и недвижимости собрались, чтобы обсудить неудобную для отрасли тему: почему 86% покупателей разочарованы качеством своих новых квартир и что с этим делать. Впрочем, помимо болезненных вопросов классификации жилья, участники конференции представили свежие данные о самарском рынке недвижимости и рассказали о современных градостроительных концепциях, которые могли бы сделать город удобнее для семей.

Рынок растет, но квартиры меньше

Директор по развитию клиентского опыта bnMAP.pro Иван Вершинин представил актуальные цифры по самарскому рынку жилья. По его данным, количество предложений на рынке жилой недвижимости в Самарской области в ноябре увеличилось по сравнению с январем 2025 года на 6% – до 10 112 лотов. Любопытно, что динамика внутри региона оказалась противоположной: в Самаре экспозиция выросла на 13%, тогда как по области количество предложений, напротив, сократилось на 17,5%.

Цены продолжают движение вверх: средняя стоимость квадратного метра достигла 142 тыс. руб., тогда как в январе она составляла 136,7 тыс. руб. При этом объем нераспроданного жилья за последние несколько лет почти не изменился и держится на уровне около 62%. Интересная деталь: средняя площадь купленной квартиры к осени сократилась с 54,8 кв. м. до 50,6 кв. м. – покупатели либо экономят, либо предпочитают более компактные варианты.

В Самаре, по данным bnMAP.pro, сосредоточено 76% новостроек региона. Вершинин в целом оценил самарский рынок положительно: город обладает хорошей инвестиционной привлекательностью и адекватным балансом распроданности и остатков. Эксперту понравился большой выбор жилья разного уровня, стилистики и под разные запросы.

Элитное жилье, которое премиумом не оказалось

Основатель премии URBAN и первой российской системы классификации новостроек URBAN GRADE Ольга Хасанова озвучила неприятную для индустрии статистику. По данным опроса трех тысяч покупателей жилья, примерно 86% респондентов были абсолютно разочарованы качеством своих новых квартир. Главная претензия: ожидания и реальность не совпали. Покупали «элитное» жилье, а получили в лучшем случае премиум.

«Застройщики используют различные маркетинговые уловки в рекламной кампании, придумывают свои классы жилья, но это не ведет к какому-то долгосрочному результату. Может быть, один раз они смогут продать, но дальше, к сожалению, бизнес будет страдать», – отметила эксперт.

Хасанова представила систему сертификации URBAN GRADE, которая предлагает четкие критерии для классификации жилья: комфорт, бизнес, премиум и элит. Среди параметров – высота потолков (от 3 метров в комфорт-классе до 3,3 метра и выше в элитном), количество квартир на лестничной клетке (не более 12 в комфорте, не более 4 в элите), качество отделки мест общего пользования и коэффициент обеспеченности машиноместами.

По мнению Хасановой, сертификация и стандартизация дают застройщикам целый ряд преимуществ: оптимизацию себестоимости, прозрачную упаковку продукта, рост доверия к бренду, упрощение продаж через брокеров, снижение числа конфликтов на этапе сдачи объекта, повышение конкуренции по реальному продукту, а не по «фантазиям», а также увеличение ликвидности и стоимости проектов.

Пятнадцать минут до счастья

Директор проектов КБ «Стрелка», кандидат архитектуры Анна Ленц рассказала о концепции «15-минутного города», которая особенно актуальна для семей с детьми. По данным исследований ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 72% покупателей жилья в России – люди, состоящие в браке, из них около 60% – семьи с детьми. За последние четыре года покупатель недвижимости помолодел на пять лет – с 45 лет в 2021 году до 39-40 лет, а 70% материнского капитала реализуется на улучшение жилищных условий.

Концепция «15-минутного города» предполагает, что все необходимые услуги и объекты доступны в пределах 15-минутной пешей прогулки. Как пояснила Ленц, если выйти из дома, пройти 15 минут прямо, а затем вокруг дома, площадь этого круга может доходить до 44 гектаров – довольно большая территория. По рекомендациям КБ «Стрелка», на этой территории следует закладывать от 10 до 30% общественной и деловой инфраструктуры.

Ключевым элементом концепции являются центры городской жизни (ЦГЖ) – открытые городские пространства с интенсивными пешеходными потоками и высокой концентрацией объектов торговли, досуга и услуг. По данным КБ «Стрелка», благодаря ЦГЖ временные затраты у горожан на ежедневные перемещения снижаются в два раза.

Ленц также подчеркнула важность безбарьерной среды: входы в здания должны находиться в уровне земли или не выше 0,45 м от уровня тротуара, минимальная высота первых этажей должна составлять 3,2 м, чтобы можно было размещать как жилые, так и коммерческие функции, а доля сплошного фронта застройки вдоль главных улиц и площадей – 70-90%. По данным ВЦИОМ, только 52% россиян назвали наличие пандусов среди элементов доступной среды в своем населенном пункте.

Смыслы вместо квадратных метров

Архитектор, генеральный директор девелоперской компании и автор концепции ЖК «МОЖНО. Парковый» Петр Данилов сформулировал философию современного девелопмента:

«Важно, какие смыслы должен нести в себе девелоперский проект помимо его условных технико-экономических показателей. Не имеет значения, наш он или чей-то другой. То есть что мы должны в него еще вкладывать. Как мы можем не просто строить дома, а формировать девелоперский продукт, чтобы он мог встроиться в городскую среду, в эволюцию нашего города, чтобы тоже развивать его».

По его словам, на рабочих планерках компании «Можно. Парковый» сейчас часто обсуждают, какими смыслами должен обладать объект, чтобы приносить пользу городу и району, встраиваться в городскую систему. На конференции был оценен проект местного ЖК «Можно. Парковый», который получил высший балл по шкале эксперта Ольги Хасановой.

Участники конференции сошлись в одном: когда общий темп строительства замедляется, как это происходит сегодня, появляется возможность уделить больше внимания качеству. Время отсеивает случайных участников рынка и дает шанс тем, кто готов создавать продуманные решения. Главный вывод конференции можно сформулировать старой русской пословицей: ложка хороша к столу. Объект должен быть интегрирован в среду с правильным набором функций, соответствующим классом и продуманной архитектурой – не просто построить дом, а создать часть города.

Екатерина Бриг